城市更新标杆房企，资产注入值得期待，我们首次覆盖并给予买入评级，目标价3.4港元。

　　借壳后反收购重新上市，配售引入平安和万科。

　　公司成立于1995年，是一家专注于深圳及周边地区住宅物业开发及商业物业运营的综合性房企。2014年控股股东黄康境先生收购港股上市公司新泽控股81.5%股权，2015年黄先生将旗下绿景控股作价137.85亿港元注入上市公司，并配售8亿股新股引入平安和万科(各持股6.39%)。

　　坚持双核战略精准布局，重仓区域升值潜力巨大。

　　公司始终坚持双核战略，积极获取位于珠三角地区，特别是深圳市场核心地段的项目。目前已在当地成功开发了12个项目，涉及总建面161万方。截止2017年6月公司415万方土地储备中深圳项目134万方，估算货值约518亿元(总货值占比66%)。考虑到深圳房地产市场供需矛盾在中期内难以得到有效缓解，我们认为公司在区域内保有的项目享有强劲的增值潜力。

　　城市更新基因为公司创造独特的资源获取优势。

　　1)城市更新市场广阔：深圳外延式发展受限，近年来城市更新逐渐成为住房用地供应的主。十二五期间商品房用地中城市更新占比达到58.4%，根据规划，这一比例将在十三五期间提升至76.0%。

　　2)公司是城市更新的先行者：公司迄今已在深圳完成9个城市更新项目，目前在手的5个项目也全部来自于城市更新。经过多年的积累，已建立自下而上整合资源的模式，凭借成功往绩和专业化团队，预计未来可持续地获得大体量优质项目。

　　3)城市更新项目盈利属性突出：低廉的土地成本确保了城市更新项目的盈利空间，过去三年公司物业销售的加权平均毛利率高达44.4%(行业平均27%)。根据我们估算，目前在手的6个旧改项目的毛利水平均在40%以上，相信可为继续保持远高于行业平均的盈利水平提供强支撑。

　　潜在土地注入面积1200万方，或迎来跨越式发展机遇。

　　控股股东已向公司提供意向函，拟于适当时机将其拥有的1200万方城市更新项目注入上市公司。目前进展较快的有深圳白石洲项目(2200亿元货值)和珠海东桥项目(110亿元货值)。如推进顺利，公司土储规模及盈利水平将在中期内得到显著强化。

　　首予“买入“评级。

　　基于目前415万方的土地储备，估算公司NAV每股3.47港元。考虑到白石洲项目和东桥项目或可于1-2年内注入，提升公司NAV每股至9.39港元，摊薄后NAV每股6.18港元。我们给予45%的折让，目标价3.40港元，隐含39%的上涨空间，首次覆盖给予买入评级。